domingo, junio 23, 2024

Ingreso promedio: la principal barrera para acceder al financiamiento para la compra de una vivienda

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El Informe Inmobiliario USS-Tinsa (ver aquí: Mayo-Region-Metropolitana-final.pdf) correspondiente a la Región Metropolitana reveló que un hipotecario equivale en promedio a 11,8 años de ingresos íntegros de una familia, plazo que cae a 5,64 años para adquirir una propiedad nueva acogida a subsidios.

La problemática del acceso a la vivienda nueva y su consecuente impacto en el mercado inmobiliario en la Región Metropolitana (RM), fueron abordados en el reciente Informe Inmobiliario USS-Tinsa, revelando que el cálculo de dividendo promedio para una vivienda en la RM superaría el 25% del ingreso promedio familiar del capital demandado por las entidades financieras para optar por un crédito hipotecario. La estimación fue realizada considerando en valor del ticket promedio en la región, simulando una hipoteca por el 80% de valor de la propiedad a 25 años con los rangos de tasas más bajos ofrecidos por el mercado financiero.

Así, la investigación, liderada por la Facultad de Ingeniería, Arquitectura y Diseño (FIAD) de la Universidad San Sebastián (USS) en conjunto con Tinsa, empresa líder en valoración y consultoría inmobiliaria, también proyectó cuántos ingresos íntegros requeriría en promedio un grupo familiar para cumplir el sueño de la casa propia en el área metropolitana, lo que equivale a más de dos años para completar el pie de la vivienda, en la mayoría de los proyectos; mientras que el crédito hipotecario requiere 11,8 años de ingresos familiares íntegros. 

Felipe García, director de Tinsa Cono Sur explica que “debido a la alta inflación experimentada entre 2021 y 2023, actualmente nos encontramos con un desajuste entre el costo de la vivienda y los salarios reales de las personas, por lo que el ingreso promedio sería hoy la principal barrera para acceder al financiamiento para la compra de una vivienda. Esto ha resultado en la necesidad de un mayor esfuerzo económico para adquirir una vivienda, lo que evidentemente disminuye el numero potencial de personas que pueden hoy financiar la compra de una vivienda”.

En el caso de la oferta de la RM acogida a subsidios, el plazo para el pago de la vivienda cae a 5,64 años, evidenciando la importancia que tienen los beneficios fiscales a la hora facilitar el acceso a la vivienda en los segmentos más afectados por el déficit habitacional y la necesidad de seguir profundizando y ampliando este tipo de aportes e incentivos de parte del Estado, lo mismo que acciones de parte de la banca y la industria para facilitar el financiamiento del pie y del crédito a más chilenos.

Para Federico Casanello, decano de la Facultad de Ingeniería, Arquitectura y Diseño (FIAD) en este informe se observa que la venta de viviendas nuevas ha ido a la baja en la Región Metropolitana (10,8% menor que el trimestre anterior) y que el stock ofertado se ha ido consumiendo en el último trimestre (7%), con una disminución de los proyectos en venta (14,8% inferior que el trimestre anterior). Uno de los problemas complejos que enfrenta el país, es la dificultad de acceso a la vivienda, como consecuencia del mayor precio de éstas y de las restricciones para acceder a un crédito hipotecario, lo que ha incidido en esta reducción de ventas. Es fundamental que volvamos a tener un mercado inmobiliario en crecimiento y las personas tengan mejor acceso a la vivienda, lo que requiere la ayuda de todos los actores, tanto públicos como privados, donde la banca tiene un rol relevante”.

Por su parte, Carlos Aguirre, investigador FIAD y editor general del Informe Inmobiliario USS-Tinsa agrega que “estamos en un momento clave para entender el ciclo inmobiliario, estamos en un punto de inicio de mejora y que claramente nos debe llevar a comprender de mejor forma estos procesos y tomar lecciones. El informe nos muestra que hay “brotes verdes”, que podemos salir del sobre stock actual con medidas concretas y voluntades trasversales. Lo que más preocupa para explicar el ciclo en este periodo es la falta de acceso a la vivienda y que puede ser abordada con políticas públicas, necesarias para este momento”.

Por su parte, Fabián García, director general de Tinsa, explica que a pesar de que las actuales condiciones de financiamiento están dejando a muchas familias fuera del mercado, “las proyecciones respecto a la venta de viviendas muestran que el mercado ya pasó por su peor momento, gracias a que tuvimos una inflación más estable y mejores tasas, escenario que debería aliviarse aún más hacia fines de 2024 e inicios de 2025”.

De acuerdo con el ejecutivo de Tinsa, estos primeros brotes verdes se han visto reflejados en niveles de ventas más estables en la RM, con variaciones moderadas, como la disminución de 0,2% en las ventas del primer trimestre de 2024 en comparación al último periodo del año anterior. “Como consecuencia, se está observando una caída de 49,8% stock ofertado en comparación con el último trimestre de 2023, lo que permitirá reactivar el ingreso de proyectos nuevos y la actividad inmobiliaria en general”, finaliza.

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