Fraude Inmobiliario en Chile: Los otros casos Caval

La señora Flodermira Elena De La Torre compró en la década del 90 su soñada parcela en Buin dentro de un exclusivo condominio con Club de Golf. El asentamiento inmobiliario está en un suelo que es de exclusivo uso agrícola y ganadero, por lo tanto todo el condominio es ilegal y en buenas cuentas debe ser demolido. "No puedo decir que son corruptos, porque no tengo pruebas sobre aquello, pero como es posible que dos ministerios, un conservador, un municipio y hasta un notario se hayan equivocado”, nos cuenta. Acá le presentamos su historia.

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A principios de la década de los 90 la señora Flodermira Elena De La Torre recibió una oferta por parte de la Sociedad Agrícola y Forestal Finis Terrae, ligada al grupo Cardoen, para adquirir una parcela en un proyecto inmobiliario conocido como Club de Golf las Araucarias de Linderos, donde en aproximadamente 150 hectáreas de terreno ubicado en la comuna de Buin, se instalaría un loteo de 160 sitios para construcción de viviendas que conformarían un Condominio de Lujo, en el que personas de nivel ABC 1 pudieran vivir a 45 kilómetros de Santiago, en sitios de 5.000 metros cuadrados, con un club de golf de 18 hoyos mezclado con las parcelas, con una infraestructura de condominio urbano con Club House, restaurante, canchas de tenis, piscinas, gimnasios, electricidad por ductos subterráneos, caminos interiores, cierres perimetrales y guardias. Frente a esta oferta y luego de estudiar minuciosamente las proyecciones de plusvalía que significaban instalarse en ese sector, decidió junto a su marido comprar una parcela y comenzar la construcción de una vivienda según los estándares exigidos por los contratos de copropiedad que la hacían parte de tan exclusivo Club. Finalizada la edificación y pasado algunos años, la señora de la Torre decide realizar una ampliación de su vivienda, por lo que se dirige a la dirección de Obras de la Municipalidad de Buin, para solicitar los permisos correspondientes y estos son entregados de manera satisfactoria. Luego de un tiempo, la señora Flodermira Elena, se acerca nuevamente a esta oficina municipal para presentar los planos de una segunda ampliación de su casa y es aquí cuando se encuentra con la sorpresa. Le señalan que el Condominio Club de Golf Araucarias (www.golfaraucarias.cl), viola un sinnúmero de leyes, entre ellas ley orgánica del Servicio Agrícola Ganadero (SAG), que impide destinar este tipo de suelo de uso exclusivamente agrícola, ganadero o forestal en complejos habitacionales; la ley general de Urbanismo y Construcciones, por no estar dentro de un núcleo urbano y por ser terrenos de uso agrícola y no estar insertos en el plan regulador de la comuna. En definitiva, la compra de los terrenos por parte de la inmobiliaria y la venta de estos para crear este condominio, son completamente ilegales y según lo que establece la ley, todas estas viviendas deberían ser destruidas y los propietarios ser sometidos a duras multas. El tema es que los permisos necesarios de los distintos organismos estatales para avanzar burocráticamente en la compra de los terrenos y su posterior comercialización existen: La municipalidad de Buin dio el visto bueno a la recepción de los planos del condominio. El SAG permitió el loteo de estos terrenos para transformarlos en 160 parcelas de lujo. El Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU) cambió el uso de suelo a una de estas parcelas, para que el Club House del condominio pudiera acceder a la patente de restaurante. El Conservador de Bienes Raíces de Buin, autorizó las inscripciones de las propiedades y hasta el Notario de la comuna legalizó las escrituras. Así y todo, la casa de la señora De La Torre, sigue siendo ilegal, por lo cual esta mujer comenzó a buscar respuestas y responsables. El abogado Gonzalo Vargas, representante de la señora Elena nos comenta: “La señora Elena compró en el año 1994 y ella empezó a reclamar judicialmente en el año 2006, entonces ya habían pasado los plazos de prescripción, para pedir una nulidad formal en contra de la inmobiliaria, Sociedad Agrícola y Forestal Finis Terrae. Por lo que decidimos solicitar en un primer juicio contra la Municipalidad de Buin, en el primer juzgado de letras de Buin, una nulidad de derecho público respecto a todos los actos administrativos que había realizado ese ente, permisos de edificación del condominio, los permisos de edificación que le habían dado a ella y que posibilitaron que se creara un condominio en terrenos rurales, estando completamente fuera de la ley”. “También hubo un reclamo de ilegalidad que ella presentó primero, y que mantuvo al condominio un año y medio prácticamente con imposibilidad de poder dar permisos de construcción por parte de la municipalidad, a través de una orden de no innovar. Ella reclamaba la ilegalidad de los permisos y la Corte en su primer momento, viendo la verdad de los antecedentes dio una orden de no innovar que se mantuvo ese año y medio, y uno de los argumentos por la demanda que le hicieron los vecinos a la señora fue que debido a esa orden, no se pudieron vender parcelas ya que estaba prohibido construir, pero en el hecho la gente siguió construyendo igual, ilegalmente, y donde nosotros dimos cuenta pero nunca se fiscalizó. La Corte sólo mandó un oficio a la dirección de obras donde dijeron del condominio no se entrega permiso para construir, pero finalmente la Corte alzó la orden de no innovar, por calificarla de extemporánea”. Así, frente a la cantidad de instituciones del Estado que estaban demandadas al mismo tiempo (MINVU, SAG, MINAG, Municipalidad) se tramitó a través de un procedimiento conocido como de Hacienda, que requiere que un juez que conozca de un juicio contra el fisco, sea un juez de asiento de Corte. El tribunal de Buin, que a su vez se declaró incompetente y utilizando esa norma, entregó los antecedentes al primer juzgado de letras de San Miguel, tribunal con asiento de Corte. El abogado Vargas señala: “Llegamos a este juzgado y comparecieron los distintos organismos representados por el Consejo de Defensa del Estado, y lo que ocurrió es que el tribunal determinó que como no eran actos simultáneos, sino que espaciados en el tiempo, entendió el tribunal que la acción debía dirigirse particularmente a cada uno de los acusados y no meterse a cada uno dentro de un mismo juicio. No se podía emplazar a unos con los que hicieron el año 1994 con los que hicieron otra cosa en el año 2006. Entonces nosotros elegimos mantener el primer juicio contra la Seremi de la vivienda, ya que consideramos a la Seremi a la principal encargada de velar por la Ley general de Urbanismo y Construcción”. Anteriormente a las demandas, la señora Elena solicitó respuestas en estos distintos organismos públicos para explicar como era posible que se autorizara algo que la ley no permitía. Mandó cartas formales explicando de la ilegalidad flagrante respecto a la construcción de su vivienda y del condominio completo al que pertenecen, solicitando cautelar y cursar las infracciones correspondientes sin tener ninguna respuesta, acusando completa falta de servicios. Producto de esta falta de servicios, también se decidió querellar contra estos organismos, por los perjuicios cometidos al haberla ignorado completamente. La batalla con el fisco ya estaba declarada. La señora Elena nos cuenta: “He tenido que gastar sumas considerables en abogados, y en peritos especialistas, no puedo vender mi casa, mi propiedad esta completamente devaluada y llevo más de 5 juicios durante más de diez años y ha sido una lucha tan desgastante que hasta mi salud se ha visto afectada. Estoy decepcionada de Chile y sus instituciones y de un Estado que se supone me debería estar defendiendo de una operación inmobiliaria ilegal avalada por los estamentos públicos y los grupos privados”, señala con desdicha.

¿Demoler todo un condominio o todo Chile? Reconocer que se “equivocaron” a la hora de entregar los permisos, sería reconocer la ilegalidad de todo el asunto, lo que llevaría a las personas afectadas a solicitar al fisco que los indemnice por todo el daño realizado y por el patrimonio perdido. Esto es lo que busca la señora Elena, pero la defensa en estos juicios, liderados por el Consejo de defensa del Estado (CDE) en dialogo con sus representados en el estrado, señalan que estas son prácticas permitidas en todo Chile, en los alegatos dicen: “Mire si esta señora gana, vamos a tener que deshacer la mitad de Chile, porque hay condominios en todas partes”, también señalan que es impopular, que están esperando la posibilidad que haya una norma que haga un “perdonazo” que regularice esto, que se amplíe el plano regulador para meter el condominio adentro y listo. Pero como ya hay 5 juicios caminando, están todos a la espera de cómo terminarán estas demandas. Para el abogado Vargas, el objetivo del CDE es que el fisco no pague: “Ella quiere plata, dice el CDE, además esto ocurre en todo Chile, ¿Y porqué no demandó a la inmobiliaria?, ¿Porqué ella demanda y nadie más demanda?, ¿Porqué los bancos autorizaron la transacción?, por lo tanto esto está legal, por lo tanto el fisco no tiene porque responder”, es el argumento del Consejo. Lo que resulta curioso es que los organismos públicos posibilitaron esta transacción dejando de hacer lo que la ley les obliga, entonces actuaron por omisión y son responsables de aquello. En este camino el pelear contra el CDE significa llegar hasta la Corte Suprema, donde no hay ningún tipo de transacción o acuerdo, si la señora llega a ganar hay que ver como el Estado se las va a arreglar también para pagarle. El fisco prefiere no entrar a un juicio, además el CDE tiene siempre otra llegada cuando pisa tribunales, entonces litigar contra el CDE es siempre desde un peldaño más abajo que hay que remontar. Cola de ratón, patas de ratón...pero no es ratón El jurista Gonzalo Vargas señala: “Me entrevisté en una oportunidad con Ana María Roca Jimeno, ¬ Jefa de la Unidad Normativa del SAG, y conversando con ella, nos señaló que ellos cumplieron con lo que decía la ley en esa época, sin ir más allá. O sea la ley dice que se puede lotear en parcelas en menos de 0.5 hectáreas, y ellos se fijaron en esas normativas. En lo que no se fijaron es que en medio de estas parcelas, existía una parcela con forma sinuosa, que correspondía a la cancha de golf del Club House, presentado por una inmobiliaria, dentro de lo que es un proyecto inmobiliario, sin aguas de riego por ejemplo. Ahora yo entiendo que si ellos hubiesen sido un poco más celosos, rigurosos, esto no se debería haber autorizado jamás porque es un proyecto ilegal en todas sus luces”. Para regularizar el Club House, ante la Seremi de la Vivienda, la inmobiliaria señaló que esta casa tenía un carácter de casa patronal antigua, con fines culturales, una especie de museo, pero finalmente se necesitaba esta regularización para la patente de restaurante y la venta de alcohol. Curiosamente la Seremi sólo le dio este cambio de suelo a una parcela de todo el condominio, donde se encuentra el restaurante. La señora Elena nos dice: “ha habido colaboración omisiva y activa al conceder un permiso. El autorizar una subdivisión a sabiendas de que aquí hay algo más que un tema rural o agrícola es activo. Los organismos hay algunos que por omisión han pecado, por ejemplo el SAG que se hizo el loco y solamente se fijó en las hectáreas del terreno, siendo omisivos, pero también han sido activos al conceder y autorizar la subdivisión, la Seremi de la Vivienda ha sido omisiva al no hacer nada pero ha sido activa al darle 1 hectárea de las 60, regularizandola para hacer un Club House y dejando al resto irregular, a sabiendas de que esta todo construido”. La guerra con los vecinos: "No se aceptan judíos" Como la señora Elena revolvió las aguas, disipó el tranquilo ambiente del Club de Golf y les dio a entender a todos los vecinos que llegaría hasta las últimas consecuencias en la búsqueda por una respuesta satisfactoria sobre la responsabilidad en la ilegalidad de su propiedad. Eso trajo el repudio inmediato de algunos vecinos que vieron como sus casas no podrían ser vendidas con los precios ideales y como un exclusivo Club campestre se transformaría en un lugar donde los ojos se posaran con miradas indiscretas. “Me tuve que ir del condominio, porque el administrador nos empezó a hacer la vida imposible a mí y a mi familia. No nos retiraban la basura. Nos seguían. Le prohibieron a los vecinos que hablaran con nosotros, sufrimos hostigamientos, misteriosamente nos entraron a robar, además que le prohibieron a mi marido la entrada al Club House acusándolo por su ascendencia judía y eso mi marido sólo lo había vivido una vez en la Italia fascista de Mussolini”, indica entre lágrimas. Además la asamblea de los vecinos, que hacían a espaldas de toda su familia, decidió realizar una demanda en contra de ella, por el descrédito que estaba realizando contra el condominio. De igual manera, los vecinos del condominio están a la espera de lo que ocurra en tribunales, entonces si se acoge lo que ella reclama, ellos también van a accionar judicialmente. Dato aparte es que hay vecinos que se han negado ha pagar los gastos comunes ya que como es un suelo de uso agrícola, no corre la ley de copropiedad, por lo tanto no corresponde al pago de los gastos comunes. Frente a esto la administración no puede hacer nada. Eso sí, el Servicio de Impuestos Internos estableció que todo ese condominio esta destinado a uso habitacional y por lo tanto cobra los tributos como tal. Una vez un administrador, de profesión abogado, le dijo a la señora Elena: “Mire señora, aquí los usos y las costumbres prevalecerán. Llevamos tanto tiempo funcionando así y nadie nos ha dicho nada y nadie va a hacer nada. Usted está arando en el mar y finalmente aquí hay gente que es más poderosa que son dueños de estas parcelas, empresarios, políticos incluso ministros de Corte. No saca nada con ir contra la corriente”. El problema de la tierra y la especulación inmobiliaria El Ministerio de Agricultura gasta todos los años millones de pesos en la preservación de suelos y en su recuperación, y según los estudios los mejores terrenos de Chile están ubicados en esa zona. Son suelos de clase 1, esto significa que lo que se cultive se va a dar. Pero, en estos momentos los mejores suelos de Chile están siendo ocupados para proyectos inmobiliarios. El abogado Galaz comenta: “El deber del Estado es proteger el terreno y el suelo, pero al mismo tiempo se ve coaptado por la especulación inmobiliaria que maneja mucho dinero y trae muchos negocios anexos. Muchos pobladores de Buin nos han reclamado por nuestra demanda porque si nosotros ganamos, estas casas se demolerán. Y estas personas son las nanas del condominio, los jardineros, el tío del furgón etc. El condominio les trae trabajo y modernización. Pero la gente no comprende que al final es el Estado la que tiene que resolver los problemas de conectividad al ser construidos estos condominios, ya que los servicios básicos los pone el Estado. Las inmobiliarias construyen y dejan la responsabilidad de crear la conectividad al resto de la sociedad que se tiene que hacer cargo a través de los impuestos”. Además, se han realizado peritajes respecto a la condición del suelo agrícola donde se construyó este condominio y han demostrado que existe un daño sido irreversible debido a la construcción de carreteras, por la compactación del terreno, el asfalto, la misma cancha de golf y las viviendas. Esas 60 hectáreas son irreparables. Al uso de esos suelos ya se les modificó su destino. La oferta es tentadora. Los agricultores ante un ofrecimiento económico por parte de una inmobiliaria, prefiere vender. Para que sufrir con las heladas si pueden vender a inmobiliarias que compran hectáreas y que posteriormente venden en metros cuadrados, las ofertas son sabrosas, existe una especulación inmobiliaria que infla los precios, avalados por el fisco que en este y muchos casos prefiere ser cómplice por omisión. El mismo abogado nos relata un caso: “En Buin hay un ofrecimiento de una inmobiliaria por 25 hectáreas de un vivero, que ofrece 7 mil millones de pesos, 1.1 UF el metro cuadrado, donde 5 herederos, se llevan 1.400 millones de pesos. Este caso es legal ya que se encuentra dentro del plan regulador, pero es una manera de demostrar el nivel en que las inmobiliarias más importantes del país están acechando en la búsqueda de un terreno para poder comprarlo. Con esto el agricultor vende porque es como ganarse el Loto. Lo curioso es que la mayoría de estos terrenos fueron asignados por la Corporación de la Reforma Agraria (CORA), donde los abuelos y los padres, les heredaron las parcelas y sitios a los actuales propietarios. Y ahora estos actuales propietarios se lo están devolviendo a los privados en un valor exponencialmente aumentado. En su vida estas personas pensaron que esto iba a valer tanto. Pero el trasfondo del asunto es que estos terrenos son para producir alimentos de calidad para la población chilena o para la exportación, situación que se está viendo aniquilada producto de la especulación inmobiliaria”, concluye el abogado. La Justicia le tiene que poner el "cascabel" al gato Luego de más de diez años de desgastantes juicios, después de 5 causas y millones de pesos gastados en abogados y peritajes de especialistas en el tema, la justicia ya debe empezar a dar luz sobre el asunto. Al menos eso es lo que espera la señora De La Torre, que como cualquier ciudadano de a pie ya ha visto como esta lucha le ha pasado la cuenta por todos los frentes. “Lo que me indigna, me irrita y me hace sentir más desamparada, es que yo he recurrido a las instituciones públicas que entregaron los permisos y nadie me contesta, además, las resoluciones de la Corte siempre han sido dilatorias nunca me han dicho: -sabe señora usted tiene la razón o usted está equivocada-, al contrario nunca ha habido un fallo claro, siempre han sido fallos en que se han ido por la tangente, diciéndome que estoy fuera de plazo, provocándome angustia y desesperación porque nadie se ha hecho cargo, ni siquiera los tribunales. La Corte de San Miguel ha tenido un desempeño vergonzoso, mientras que los tribunales en Santiago han tratado de ir un poco más al fondo. Yo no sé con qué ganas los ciudadanos honestos de este país respetamos las leyes, cuando las instituciones que tienen que cumplirla no lo cumplen, incluyendo los jueces que pareciera que estuvieran contra mí, porque les he solicitado que apliquen correctamente la ley, no lo entiendo. Al menos quiero que me expliquen que cresta pasa en este país. Yo al principio pensé que la ley me debía proteger, pero ahora siento que la ley está comprada por el ladrón. En Chile hay una pura ley, que es la ley del teléfono, esa en la que se protegen los poderosos”, sentencia la señora De La Torre.