Existen una serie de incentivos tributarios para adquirir un inmueble y que permiten, dependiendo de la figura que se utilice, obtener devoluciones de impuesto, disminuir la base imponible, rebajar contribuciones e, incluso, acceder a subsidios para la compra.
Para muchas personas, las tasas de interés de los créditos hipotecarios han sido la principal razón para postergar la compra de una propiedad para inversión. Sin embargo, los expertos señalan que la decisión de si es buen momento o no para invertir en un departamento, depende de otras variables que son más incidentes que la carga del dividendo, como el plazo del crédito hipotecario, precio de compra, y conocer aquellos beneficios tributarios que permiten acceder a importantes ahorros de impuestos asociados a la compra de viviendas.
El tributarista inmobiliario Cristopher Diaz (@cris.tributario) destaca en primer lugar el beneficio tributario del art. 55 bis de la Ley de impuesto a la renta, que permite a las personas naturales descontar de su base de impuesto, llamado “Impuesto Global Complementario”, el interés hipotecario que haya pagado durante el año comercial hasta un máximo de 8 UTA (Unidad Tributaria Anual), “que si lo calculáramos en valor en pesos al mes de septiembre, por ejemplo, corresponde a un monto de $6.370.752 anual. Lo importante es conocer los topes respectivos de ingreso para poder sacar el máximo de eficiencia a este beneficio tributario inmobiliario”, señala el experto que además se dedica a la educación tributaria.
En segundo lugar, Díaz señala que el artículo 56 N°5 estipula un incentivo que rebaja el pago de contribuciones por concepto de inmuebles. “En propiedades DFL2, el efecto es aún más importante, puesto que éstas pagan un 50% menos de contribuciones, lo que significa que la ganancia que tienes por concepto de arriendo de tu activo es más alta”. Agrega que, indistintamente la calidad de la propiedad o el uso que le demos al inmueble, las contribuciones que una personal natural paga por sus activos pueden ser utilizadas como gastos o crédito contra el Impuesto Global Complementario, cuya decisión de optar por una u otra debe estar guiado por un tributarista y aconseja siempre contar con un asesor que guie al contribuyente en este tipo de decisiones
José Tapia, subgerente Comercial de Siena Inmobiliaria, sostiene que otra de las ventajas de invertir en departamentos DFL2 es que en las 2 primeras propiedades los ingresos por concepto de arriendo no son constitutivos de renta, además quedan desafectados del pago de IVA. “Nuestra recomendación es que antes de firmar la promesa o compraventa, el cliente compruebe que el departamento esté inscrito en el Conservador de Bienes Raíces, en la Municipalidad o el SII como DFL2”.
Díaz explica que otro beneficio tributario que poseen las personas naturales se encuentra en el art. 17 N.º 8 de la LIR, que permite al propietario de un inmueble acumular la plusvalía de sus propiedades en el tiempo y, al momento de vender ese inmueble, invocar el beneficio de 8.000 UF libres de impuesto. “Esto hará que, sobre el mayor valor por la operación obtenida antes de ir a pagar Impuesto Global Complementario, se descuenten primero de las 8.000 UF de la utilidad. En caso de ser mayor, podría incluso utilizar el beneficio de pagar el 10% del saldo restante como Impuesto Único”.
José Tapia destaca los beneficios tributarios disponibles para la compra de departamento de entrega inmediata o pronta entrega, como el subsidio tributario transitorio, que es válido para las propiedades promesadas a contar del 16 de octubre de 2023 y tengan inscripción en el Conservador de Bienes Raíces antes del 1 de octubre de 2024. “Es un excelente apoyo al inversionista porque mitiga el costo del financiamiento, ya que funciona como un crédito reembolsable en la devolución de impuestos por cinco años, que puede ser de hasta 16 UTM, $1 millón anual, dependiendo del tramo de ingreso que cada persona esté”.
Finalmente, el ejecutivo de Siena señala que todos estos beneficios o incentivos tributarios mencionados son compatibles con el FOGAES, que es una garantía que permite a los bancos aumentar el financiamiento ds 90% a 30 años plazo para la compra de la primera propiedad de hasta 4.500 UF y “que se puede aprovechar este año, porque estará vigente hasta el 31 de diciembre de 2024”.
