El modelo neoliberal significó, en vivienda y urbanismo, la liberalización del suelo, el subsidio a la demanda y, en general, un debilitamiento del Estado. Tras ello hubo una opción política y económica de priorizar soluciones privadas a necesidades públicas. La ciudad, en cambio, es por esencia una construcción colectiva.
Como consecuencia de esto, si bien hay avances, nuestras urbes no muestran un mejoramiento acorde con la inversión realizada. Crecen en forma poco armónica y sustentable. La segregación aumenta. Los barrios se deterioran. Persisten asuntos sin resolver, como seguridad, conectividad, transporte, residuos, aguas lluvia y acceso a áreas verdes.
Estas preocupaciones guiaron al Consejo Nacional de Desarrollo Urbano para hacer un diagnóstico y propuestas en materia de regulación del suelo urbano. Algunas de ellas coinciden con la Comisión Engel, en cuanto a transparentar el mercado inmobiliario, frenar la especulación y compartir las plusvalías.
Como lo advertían ya los economistas clásicos, el suelo aumenta su valor aun sin esfuerzo del dueño. Cuando el Metro llega a un barrio, el precio de terrenos y viviendas se dispara. Lo mismo ocurre cuando cambia un plan regulador y mejoran las opciones de edificar. Si parte de ese mayor valor se comparte con la ciudad, tendríamos más áreas verdes, mejor vialidad y, por cierto, nuevas líneas de tren subterráneo.
En Chile, en cambio, esa plusvalía es capturada casi exclusivamente por particulares. La ciudad se llena de terrenos «en engorda», cuyos propietarios esperan que el Estado lleve infraestructura, para luego venderlos o urbanizarlos, con mejor rentabilidad. Nuestro país es el paraíso de los negocios del suelo.
Esta especulación debe combatirse drásticamente, pues dificulta el acceso a la vivienda para sectores de ingresos bajos y medios, encarece los proyectos comerciales y afecta la posibilidad de que las ciudades crezcan armónicamente.
Países cercanos, como Colombia o Brasil, nos llevan la delantera. Instrumentos hay muy variados: impuestos territoriales, la incorporación de estos mayores valores a la renta; gestión inmobiliaria de entidades públicas; la asociación público privada para recuperar barrios deteriorados (reajuste de tierras); la venta de coeficientes de constructibilidad predefinidos por encima de las normas, son algunos ejemplos.
Algunos repiten como consigna que toda regulación o impuesto sube los precios, sin análisis serios. Experiencias internacionales comprueban lo contrario. Lo único que los eleva sostenidamente es dejar el asunto a merced del mercado y los especuladores. Si hay normativa y recuperación de plusvalías, se desincentivan estas prácticas.
Por ello, la decisión de la Presidenta Bachelet de abrir la discusión sobre medidas para compartir el mayor valor que se motiva en ampliaciones del límite urbano o cambios en el uso del suelo es muy importante para avanzar hacia mejores ciudades.
